住まいづくりの出発店[アンズ]
0120-934-818受付時間 10:00-18:00(水曜定休)
あなたにあった住宅会社が見つかります!

Blog

ans代表 川瀬ブログ

空き家が増えるから家は買わなくてもいい??

2019.5.14

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

祝!令和元年。新しい時代の幕開けです。新たな気持ちで頑張ってまいりましょう!

令和最初のコラムを書きました。ご参考ください。

 

『空き家が増えるから家は買わなくてもいい?』

(ハッピー・リッチアカデミー317号 令和元年5月7日配信)

 

平成から令和になりました。

先の読めない現代ではありますが、令和の時代にも確実に起きることと言えば、社会が高齢化すること、人口が減っていくこと、それに伴って空き家が増えていくことなどでしょうね。

さて、そんな中、これから家を買おうかどうしようかと思っている年代のみなさんは住まいについてどう考えたらよいのでしょう?

5年に一度発表される「住宅・土地統計調査」の平成30年度分を見ながら考えてみたいと思います。

↓↓↓

 <空き家率最高13.6% 高水準の都市部も>

(平成31年427日付 日本経済新聞)

『総務省が26日発表した201810月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.6%だった。地方を中心に人口減少などで空き家が増え、戸数も最多の846万戸に上った。東京や大阪などでも空き家率は1割を超えており、再開発に影を落としている地域もある。』

 

 全国の空き家総数が846万戸となったそうです。5年前より26万戸増え、空き家率は過去最高の13.6%になりました。一方、住宅総数は6,242万戸となり、5年前から179万戸も増えました。過去最多を更新しました。 

一瞬、「ん?」と不思議に思われるかもしれませんね。

日本は人口が減少しているのですよね。平成25年からの5年間で、12,723万人から12,624万人と約100万人減少しています。

でも住戸は179万戸も増えたのです。人口が減っているのに住戸が増えたら、それは空き家も増えるでしょう。空き家の増加が26万戸というのは増え方が少ないくらいにも見えますね。

こういう結果を受けて、「人口が減って空き家がいっぱい増えているにも関わらず新築を建て続けている住宅・不動産業者が悪いのだ。」というような論調をよく見かけます。また、「これから家が余ってくる時代にあえて新築・持家など建てなくてもいい。安い家がいっぱい市場にあふれるし、安く借りられるようにもなるだろうから賃貸で十分。」という賃貸派の意見が勢いづいたりもしています。

 さて、どうなのでしょうね?

 

■人口が減っているのに住戸が増えているのはなぜか?

まず、なぜ人口が減っているのに住戸数が増えているのか?

考えられる理由のひとつは、世帯数が増加していることでしょう。

日本の世帯数は、平成25年に5,557万世帯だったのが、平成30年には5,800万世帯と、243万世帯も増えました。人口が減っている中で世帯数が増えているのですから、一世帯あたりの人数が少なくなっているということでしょうね。 

今や世帯の形態で「親と子」に次いで多いのは「単身」世帯です。全体の35%を占めています。今の単身世帯の多くのは高齢者です。これからさらに高齢化が進むのに伴って高齢単身世帯はますます増えると見込まれています。

単身高齢者向けの介護付き高齢者専用住宅などはまだまだ全然足りていません。高齢者向けの住宅はこれからも建築が進むでしょうね。

 

 もうひとつは、人口が集中している都市部でマンションなどの共同住宅が増えていることでしょう。

先の「住宅・土地統計調査」によると、全居住住宅のうち共同住宅は43.5%(2,334 万戸)と半数近くを占めています。共同住宅は昭和 63 年から平成 30 年までの 30 年間で2倍以上も増加しました。 

共同住宅が特に多いのが都市部ですね。共同住宅の割合が高い順にみると、東京都 (71.0%)、沖縄県(59.0%)、神奈川県(55.9%)、大阪府(55.2%)、福岡県(52.6%)などが続きます。 

さらにいうと、共同住宅は年々高層化しています。

 15 階建以上」の共同住宅の住宅数 は 93 万戸で、平成15 年から平成30 年までの15年間で60万戸も増加しました。中でも、最も増えたのが東京都で17 万戸増、次に大阪府で12 万戸増です。東京と大阪で全国の高層マンションの増加数の半数近くを占めています。都市部は敷地面積が限られているから上に伸びるのは当然ですね。

 

■問題は、空き家の多くが再利用に耐えられないこと

日本全国で見ると人口は減っていますが、都市部に住む人や単身の高齢者は増えています。これらの変化に対応した結果、都市部の共同住宅が増えた、ということのようです。

問題は都市部以外です。都市部以外はマンションよりも一戸建てが多いのですが、一戸建ての棟数もずっと増加しています。そして、戸建ての空き家も増えています。

それは、空き家でいうと「その他の住宅」に分類されるものです。「その他の住宅」とは、「賃貸用」「売却用」「別荘など(二次的住宅)」以外の住宅のことです。転勤や入院などによる長期不在の住宅もありますが、ほとんどは誰も住まずに放置されている空き家です。この「その他の住宅」の空き家は347万戸あり(空き家全体の41%)、この5年間で29万戸も増加しました。 

国土交通省の「空き家等の現状について」によると、「その他の住宅」の空き家の発生原因の半分以上は「相続」です。親が亡くなって実家を相続したものの、子供たち相続人は離れた所に住んでいるのでそのまま放置されている、というような空き家です。

こういった「相続したけど誰も住まない空き家」はこれからも増加が見込まれるわけですが、問題はこれらの一戸建ての空き家が再利用しにくいことです。

なぜなら、老朽化しすぎているからです。

国土交通省の「空き家等の現状について」によると、「その他の住宅」の空き家、約340万戸の内、約210万戸は昭和55年以前(築38年以上)に建築されたものです。そのうち140万戸は耐震性がありません。

また、利便性があって(駅から1km以内)、腐朽・破損がなく、簡易な手入れで活用可能な「その他住宅」の空き家は全国で約48万戸しかないとされています。つまり、再利用可能とみられる「その他の住宅の空き家」は全体の14%しかないのです。

「その他の住宅の空き家」で再利用可能な14%以外の空き家、つまり全体の約86%の空き家はそのままでは売ることも貸すこともできないし、手を入れて住むことも難しそうな家なのです。 

だから、「空き家が増えるから新築の持ち家は買わなくてもいい。空き家を安く買ったらいいし、安く借りたらいい」というのは現実的ではないのです。だって利便性は悪いし、手を入れても住めないほど老朽化しているのですから。

空き家で再利用できるのは、都心の立地のよいマンションや、ごく一部の利便性がよくて状態の良い空き家だけです。

つまり、真の問題は空き家になっている住宅や今の賃貸住宅の建物の性能が低いことです。その多くは、断熱性は皆無だし、耐震性すらないものも多くあります。とてもではないですが、快適で安全な暮らしは望めません。

老朽化した空き家は日本の住宅ストックとして次世代に受け継げないものであり、刷新されるべきものです。壊して、性能の良い家を建て直した方がいいでしょう。 

 

■空き家問題と持ち家問題はわけて考えた方がいい

人口が減っていて、空き家も増えているのに、新たな住戸が増えているのは、都市一極集中や高齢化と単身世帯の増加、また住宅の高性能化などの社会の構造的な変化に今の住宅ストックがマッチしていないからだと思われます。

それでも賃貸派の人たちは、「こんな不透明な時代に住宅ローンを抱えることは危険」として賃貸を薦めます。でも、いくら払っても資産にならない家賃だってもったいないし、住宅ローンと違って団体信用生命保険もついていないのでリスクもより高いと思います。 

また、住宅ローンはだいたい30年~35年で支払いが終わります。30歳で35年ローンを組めば、65歳には払い終わります。その後はそれほど高くない固定資産税と維持修繕費で住み続けることが出来ます。人生100年時代と言われる今、老後もずっと高い家賃を払い続けることが出来るかどうかはよく考えた方がいいと思います。 

実際、ずっと居住環境の良い賃貸(←大体家賃が高い)に住み続けるためには、かなりのお金が必要です。

「賃貸に住み続けた方が良い」という有識者の人はだいたい富裕層で、たぶん東京などの都心に住んでいるのではないでしょうか。

都心部以外の地方などでは富裕層はそれほど多くないし、そもそも賃貸住宅で居住環境や性能の良い物件があまりないのです。

 

空き家問題と持ち家問題は別で考えた方がよいと思います。

だから、これから家をどうしようかなと考えている若い人たちは、長持ちする性能の良い住宅を早めに建って、老後はそれを維持しながら住むことを私はお薦めします。

 

(ハッピー・リッチアカデミー317号より 令和元年5月7日配信)

 

 

ご予約、お問い合わせはお気軽に。

アンズは住宅会社ではありません。住まいづくりの無料相談所です。営業行為などはありませんのでご安心ください。

お問い合わせ・資料請求はこちら