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ans代表 川瀬ブログ

2014年11月

消費増税延期 住宅は絶好の買い時が到来!?

2014.11.20

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

マイホーム検討中の皆様はとても気になっておられたと思いますが、2015年10月からの消費増税(8%→10%)の延期が正式に発表されましたね。

GDPが年率換算で△1.6%(7月~9月△0.4%)だったということがクローズアップされて、「景気回復がまだ増税に見合う水準にまでに至っていない」と判断されたということです。

この7月~9月のGDPについてはエコノミスト達も結構楽観的な見通しが多くて「大体、年率プラス2%くらいか」と予測されていました。それが結果が年率マイナス1.6%だったことで「GDPショック」という言葉が新聞に踊ったくらいです。

増税延期と同時に発表された「12月解散総選挙」もあって、一気に「アベノミクスを検証する!」というようなムードになってきたわけですね。

 

ただ、(あくまでも個人的見解ですが…)経済実態は実はそれほど悪くないと思うのです。

有効求人倍率はずっと1倍を超えています(2014年9月で1.06倍)し、完全失業率は3.6%とほぼ「完全雇用」に近い水準を保っています。

賃金については、『実質雇用者報酬はマイナス0.6%だった』ということから『賃金は伸びていない』とする報道が多いのですが、「名目雇用者報酬」は前期比2.6%増です(←これは1997年以来の高い伸び)。消費増税もあって物価がそれ以上に上昇したので「名目」ではプラスでも「実質」ではマイナスになっているということです。その「物価上昇」ですが、円安もあって輸入コストや燃料コストが一気に上がったのですがそれらも最近では原油価格の下落が吸収しています。

 

GDPの6割を占める個人消費はプラス0.4%だったのに、GDPがトータルでマイナスになった原因は、「在庫」と「住宅投資」が大きくマイナスになったからです。

まず「在庫」のマイナスですが、これは4月~6月に消費税の反動で積み上がってしまった在庫が、7月~9月にはけていったということですので、言わば「特殊事情」です。この後、在庫を積み増す段階に来ますから次の四半期(10月~12月)には設備投資とあわせてほぼ間違いなく在庫はプラスに転じるはずです。

「住宅投資」についても前回の5%→8%の時の消費増税の反動が大きすぎてずっと回復が遅れていました。それでも2014年10月の主要ハウスメーカーの受注速報ではようやく前年比4.7%増と13か月ぶりにプラスに転じました。

こういったことを見ていくと、確かに5%→8%の消費増税の影響からまだ脱してはいないものの景気はまずまず回復しつつあると言えるレベルと思います。ですので「増税は見送るべきではない」という政治家や専門家の声も多かったのですが、それでも安倍総理は見送りを決めました。

おそらく『景気回復を加速させて経済を盤石なものにする』という名目で、この後選挙までに「バラマキか?」というくらいに経済対策の話が出てくるのではないかなと思います。

そうやって期待感を高めていくと選挙にも好材料になるでしょうからね。

 

そう考えると、「すべては選挙ありきだったのでは?」と邪推してしまいます。

消費税を延期して、景気回復の名分の下で経済対策をばんばん打って消費者マインドを回復させて選挙に勝つ。この「勝てるタイミング」で選挙をやって政権基盤を盤石にしておきかったのかな、と思ってしまいますね。

 

とにかく、2017年4月まで消費増税は延期されました。

この間は金融緩和も続けるでしょうし、政府は経済環境整備をじっくりやることでしょう。景気回復のための予算が住宅セクターにも多く回ってくるかもしれません。

消費増税はなし、金利はしばらく低いまま、政策予算もつくかも…。となると、住宅について言えば空前の買い時タイミングが来たのかもしれませんね。

 

よく世の中の動きを見ておきましょう。

 

 

消費増税よりも気になることとは?

2014.11.14

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

これからマイホームを買おうとか建てようとか考えていらっしゃる皆様にとっての一大関心事だった「消費税の再増税(8%→10%)」。

どうやら予定していた来年10月の引き上げは延期されるようですね。新聞報道では2017年4月まで、1年半ほど延期になる公算が強いようです。

 

住宅において消費税は土地にはかかりませんが建物部分にはかかってきます。

例えば、3,000万円の建売住宅を購入した場合で、土地部分が1,000万円、建物部分が2,000万円としますと、建物部分の2,000万円に対して8%、160万円の消費税がかかります。

消費税が今の8%→10%に上がりますと、160万円→200万円と40万円ほど消費税が増えるわけですね。

40万円の支払い増は決して馬鹿にはできない金額です。気になるのも当然ですね。

 

■消費増税よりも気になるのは・・・・

でも、もし消費税の増税が見送られたとしても「やれやれよかった。ゆっくり考えよう。」などとのんびりしている場合ではないんです。消費税と同じくらい、もしかするともっと気をつけた方がいいことがあります。

 それは「建築価格」です。

実は住宅の建築価格がじわじわと上がってきているのです。

↓↓↓

 <建材高、実体経済に影 マンション発売減、セメント値上がり>

(2014年8月26日 日本経済新聞)

『建設資材や人件費などの上昇がマンションなど建物価格に波及している。野村証券の調査では、マンションなど建築物の建築着工単価は今年6月で1平方メートルあたり18万5600円。1年前に比べ9%高い。 人件費の高騰に加えて資材価格の上昇が建築費を押し上げているという。「労務費や資材費を含むトータルのコストは1年前に比べ10~20%上昇している」(大手ゼネコン)』

 

 これは8月の記事ですが、今でもマンションだけでなく一戸建て住宅も建設部材や労務費の上昇の影響を受けて建設価格は上がっています。原因は、円安による原料や燃料価格の高騰、現場作業員の人手不足などですね。

 

住設機器大手のLIXILさんもこの11月から建材や住設機器の値上げを発表しています。

↓↓↓

 <LIXIL、2~15%値上げ 建材や設備機器など>

(2014年9月26日 日本経済新聞)

『LIXILは26日、一部の建材や設備機器の価格を11月1日以降順次、2~15%上げると発表した。ガラスや樹脂などの原材料の価格などが高騰しているため。同社の値上げは6年ぶり。対象はトイレや洗面化粧台、窓、玄関ドアなどの一部。主力のトイレ「サティス」で約5%、窓・シャッターで2~8%程度引き上げる。9月になってガラスメーカーが建築用ガラスを1~2割値上げしたほか、衛生陶器を焼くための燃料費も高騰している。今後も上昇傾向が続くとみて転嫁を決めた。』

 

消費税は増税されたとしても2%アップですが、建築価格の上昇は2%どころではなく、部材によっては10%くらい上がっているものもあります。

建築価格は消費税のように「いつからいくら上がります」ということが一般消費者の皆さんにはわかりにくくなっています。気づいた時には上がっていた、となってしまうので注意が必要ですね。

 

住宅会社やマンション会社は今この価格高騰に頭を抱えています。

「家が値上がりしますから早めに買った方がいいですよ」

などと住宅会社の人が言うのを聞くと、早く買わせるためのセールストークだと思われるかもしれませんが、これは実は本当のことなんですね。

 

注文住宅の場合には、家のプランが決まりますと住宅会社さんが見積もりを出してくれますが、最近は見積もりに期限をつけるところが増えました。その見積もり額で数か月間ゆっくり検討されているうちに値段が上がってしまう可能性があるからですね。

 

■住宅価格に影響を与える三要素とは?

この建築価格の上昇は一時的なものではなく、しばらく続くかもしれません。

デフレ脱却を目指している日銀は、持続的に2%の「インフレ」になることを目指しています。

「インフレ」、すなわち「物価上昇率」ですね。

世の中全体がインフレに向かっているのに加えて、住宅業界は職人不足や省エネ化・高性能化への対応など、価格上昇要因がいっぱいあります。

 

毎年1%ずつインフレになったとすると今、2,000万円の建物が5年後にはおよそ5%上がることになるので、100万円以上の価格上昇になります。インフレ率2%なら5年後には200万円以上のアップになります。

  

もし、ここに加えて住宅ローン金利まで上がったりしたら・・・

「建築価格高騰+金利上昇」のダブルパンチですね。

総支払額は数百万円単位で増えてしまうでしょう。

 

幸いまだ当分ローン金利の急上昇はないと思いますが、消費税だけでなく、建物価格の上昇には気を付けておかれた方がいいと思います。

 「税制」「価格」「金利」、この3つは住宅購入価格に大きく影響を与えます。今のようにこの三つの要因が大きく動いている時には要注意です。

住宅建築のタイミングはよ~く見極めてくださいね。

 

フラット35Sの金利優遇幅拡大か?

2014.11.5

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

景気回復は足踏み状態ですね。

そのためか日銀は先週末にもう一段踏み込んだ金融緩和を発表しました。一方、アメリカはすでに金融緩和を終えることを決めています。これで日本の金利が当面上がらないのに対して、アメリカはこれから金利が上昇していくだろうという予測から円を売ってドルを買う動きが進み、円安ドル高が加速して一時1ドル=114円台になりました。

ということでこれから家を買う方が気になる「金利」ですが、もうしばらくは低いまま推移するんではないでしょうか。

さらに、政府は住宅着工促進のためにフラット35Sの金利優遇幅の拡大を検討しています。

↓↓↓

<住宅ローン「フラット35S」金利優遇0.6%に拡大 来年から政府検討>
(日本経済新聞 2014年11月1日付)

『政府は景気を下支えする経済対策として、長期固定型の住宅ローン「フラット35S」の金利優遇幅を来年1月から広げる検討に入った。優遇幅を現在の0.3%から0.6%程度とする案が有力。(中略)

検討しているのは、省エネ性能や耐震性が優れた住宅を対象にした「フラット35S」の金利引き下げだ。当初5~10年間の適用金利を0.6%分引き下げる方向だ。来年1月からの申請者を対象にし、期間は1年間で調整している。優遇拡大に必要な経費を国が住宅金融支援機構に支給する。』

 

今は変動金利が0.6~0.7%くらいの水準なのでフラット35の利用は少し減っているようです。ただ優遇が現行の「0.3%」から「0.6%」になるとだいぶ魅力度が高まりますね。

昨日、住宅金融支援機構が発表したフラット35の11月の適用金利の最低は前月より0.04%低い「1.61%」(返済期間35年以下)となったようです。これでフラットの金利は4カ月連続で過去最低を更新しました。

来年の1月にこの金利水準がどれくらいになっているかわかりませんが、もし今の1.6%程度の水準だとすると、-0.6%の優遇を受けると適用金利は1%になりますね。

当初10年と言っても1%はかなり魅力的です。今の10年固定の金利水準がだいたい1.4~1.5%くらいですからね。

 

「0.3とか0.6とか言わずにドンと1%くらい優遇すればいいのに」という声もありますが、まあこれが目いっぱいのところなんでしょうね。この0.6%優遇するための財源として約7,000億円を補正予算で見込んでいるらしいですから。

国の大事な税金を使って家を買う方を支援してくれるわけですからありがたい話しですよね。

円安などで建材価格が上がっているのは気になるところですが、住宅ローンに関していえばもうしばらく「買い時」は続くようです。

 

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