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ans代表 川瀬ブログ

2016年3月

さて消費税、増税か?延期か?

2016.3.23

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

少しずつ春めいてきましたね。サクラの見頃がいつになりそうかということが気になります。

 

さて、気になると言えば、「消費税」ですね。

住宅取得を検討されている皆さまにとっては来年4月に消費税が予定通り10%になるのかどうか、ということは住宅取得スケジュールにも影響しますので大きな関心事だと思います。

安倍総理は、これまでと変わらず「リーマンショックや大震災のようなことが起きない限り予定通り増税する」という姿勢を今のところは崩していません。しかし、ここ最近どうも「増税を延期するのではないか?」というような雰囲気がぷんぷんしてきましたね。

 

<クルーグマン氏「消費増税、いまではない」>(平成28年3月23日付 日本経済新聞)

『安倍晋三首相が5月下旬の主要国首脳会議(伊勢志摩サミット)の準備会合と位置付ける国際金融経済分析会合は22日、首相官邸でノーベル経済学賞を受賞したクルーグマン米プリンストン大名誉教授を招き、第3回会合を開いた。これまでに出席した有識者からは政府に積極的な財政出動を求める意見が相次ぎ、消費増税の延期論も出た。』

 

先週には同じくノーベル経済学賞を受賞したコロンビア大のスティグリッツ教授も同じ会合に出て「増税は今すべきことではない」と話しています。アベノミクスの仕掛け人である浜田宏一氏や本田悦郎氏もテレビや新聞、本、雑誌などで「消費増税見送り」を繰り返し主張しています。

 

今、日本の企業業績は決して悪くないし、雇用状況はかなり良くなっています。景気は明らかに上向きつつありますが、それでもGDPが成長していない一番の要因は、消費や投資が伸びていないからですね。だから、政府は企業に対して賃上げや投資促進を要請しているわけです。

景気の本格回復を抑制している要因が「消費が伸びていないこと」だとすると、消費を増やす政策こそが今なすべきことであり、消費増税はその真逆の政策なのでやるべきではない。浜田・本田両内閣官房参与やクルーグマン先生らが言っていることは要するにそういうことです。

確かに、消費増税したら間違いなく消費は今よりさらに落ち込みます。今の弱々しい経済状況ではまたまたデフレに逆戻りする可能性は高いでしょう。

野党の民主党は「増税延期はアベノミクスの失敗であり、安倍政権の敗北である。」(細野豪志政調会長)と攻撃しています。(増税して景気が悪くなってもまた同じことを言うのでしょうけど・・・)

 

さて、増税か?延期か? どうなるでしょうね。

7月には参院選があるので、伊勢志摩サミットの後の6月上旬ごろには方針が出るのではないかなと思います。

 

 

空き家問題、施策を理解して早めの対策を

2016.3.10

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

空き家についてメルマガに書きました。ご参考下さい。

(ハッピーリッチメルマガ238号より http://www.happyrich.jp/columns/238.html

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■空き家の何が問題か?

空き家が増えて問題になっています。

総務省の調査によると全国の空き家総数は約820万戸。空き家率(住宅全体に占める空き家の割合)は13.5%。いずれも過去最高水準に達しています。野村総合研究所は、空き家の転用が進まなかった場合には、20年後には空き家率は30%を超えると推計しています。

今、日本は人口も世帯数も減っていますので空き家が増えるのは仕方がありません。ただ、だからといって空き家を放置しておくことは社会的な損失を増やすことになりますので避けねばなりません。

誰も住まない家は劣化のスピードが早くなります。劣化した廃墟のような家は街並みの景観を悪くするだけでなく、ゴミが不法投棄されたり、不法侵入されて犯罪の温床になる可能性もあります。火災も心配です。最終的に建物の撤去・解体を自治体がしなければならなくなると財政への負担も増えます。国土交通省はこういった廃墟のような管理されない不動産の増加は「周辺住民に不利益をもたらす」としています。

では、皆さんが実家の相続などで空き家の所有者になってしまった場合、どのように対応すればよいのでしょうか?

 

■空き家は固定資産税が6倍になることも

結論から言いますと、自分も家族もその空き家を利用する予定がないのであれば、早めに売却を考えるのが無難です。

空き家は所有しているだけで費用がかさみます。固定資産税や都市計画税も、家が建っているので軽減されているとは言え一定額が毎年かかりますし、水道・光熱費や火災保険料、定期清掃などの管理の経費もかかります。こうした費用は年間数十万円にもなります。

昨年、空き家を放置しないための施策が打ち出されました。住宅用地の固定資産税は6分の1に軽減されていますが、市町村などの自治体が「特定空き家」と認定すると軽減の対象外になります。固定資産税が6倍になるわけです。

さらに「倒壊の恐れがある」とされますと修繕や解体の指導がきます。所有者が指導に従わない場合には自治体が強制的に解体を執行することもできるようになりました。その解体にかかった費用は原則所有者の負担です。

空き家のままおいておく減税のインセンティブがなくなり、むしろペナルティが課せられる可能性が出てきたわけです。

 

■売却を促進する税制改正が4月よりスタート

政府は空き家施策で「アメとムチ」を用意しました。固定資産税6分の1優遇の打ち切りや解体の強制執行などは「放置するな」という「ムチ」ですね。次は「アメ」の施策が今年の4月から始まります。それは『空き家を売却した際の譲渡所得の3,000万円特別控除』です。

譲渡所得とは売却価格からもともとのその住宅の取得費を差し引いたものです。要するに「家の売却益」のことです。通常その売却益に対しては譲渡所得税がかかります。税率は所得税・地方税合わせて20%です。

例えば、ざっくりいうと2,000万円で元々取得した不動産が3,000万円で売れたら利益は1,000万円ですね。そこに20%の譲渡所得税(200万円)がかかります。(5年以内の短期保有の場合の税率は39%)

空き家の場合、取得価格がいくらだったのかわからないくらい古い家が多いのですが、そういった取得原価がわからない場合には譲渡価格の5%を取得費とみなすことになっています。3,000万円で売れたときの取得原価は150万円になります。そうなりますと譲渡所得は2,850万円ですね。

譲渡所得税は2,850万円×20%=570万円。

結構な額を税金として支払わねばなりませんね。これが4月からは、相続から3年以内に限ってですが、譲渡所得3,000万円までは税金がかからなくなります。

譲渡所得の優遇については、もともと自宅の売却時には3,000万円までの控除がありますが、自分が住んでいない空き家は対象外でした。それが今回の税制改正で対象になるのですから「それなら今のうちに処分しておこうかな」となる人も増えるかもしれませんね。

このアメの施策は、特に不動産価格の高い都市部ではそれなりの効果を発揮するのではないでしょうか。4月以降、空き家や更地が売りに出る可能性はあるかもしれませんね。

 

※適用には様々な条件があります。よくご確認ください。
※適用条件:相続した空き家であること。旧耐震しか満たしていない建物で、相続人が必要な耐震改修または除却を行うこと。

 

■問題は売りたいけど売れない家・・・

親から相続した上を管理もせずに放置しておくことのリスクはこれまでよりも格段に上がっています。だから税を優遇するので早めに売ったらどうですか、というのが国の施策です。

しかし、この施策で解決できるのは恐らく今の空き家の一部だけだと思います。

約820万戸の空き家のうち賃貸住宅が5割強あります。賃貸住宅は空き家になっても多くは管理がなされているのでそれほど問題はありません。問題は約400万戸ほどある持家の方です。

持家の中でも立地条件が良くてそれなりの値段で売却できるものや、それなりの賃料で貸せるものであればそれほど問題はありません。(そんな良い立地にある家ならそもそも空き家で何年も放置はされないでしょうけどね)

 

問題は、売りたくても売れない家です。例えば郊外にある老朽化した家のような場合です。売りに出しても買い手がつかないのですから処分ができません。そのまま適切な管理もされずに放置されるうちに劣化が進み資産価値が下がり、ますます売れなくなる。これが廃墟に向かう悪循環です。こういう物件は値段を下げたところでなかなか売れません。

自治体に寄付しようとしても恐らく断られるでしょう。利用価値のない不動産は管理費がかさむだけですからね。自治体としても税金を使ってそんなことはできません。

売りたくても売れない、自治体も誰も引き取ってくれない、そのうちに固定資産税も上がる・・・

八方ふさがりですね。

こういう場合、費用をかけて解体して更地にした上で無償でも引き取ってもらえるかということを早めに考えないといけないと思います。解体費用は持ち出しになってしまいますが、それでも将来にわたって続く所有コストよりも解体費が安く済む計算になるなら選択肢になるでしょう。

 

国土交通省の調査では空き家の取得理由の過半数が「相続」です。相続した空き家はある程度の費用をかけても相続人が自己責任で何とかするように、という時代が来ています。

「とりあえずもらっておこうかな」という程度の軽い気持ちで相続すると後々大変なコストがかかってしまうかもしれません。市場価値のある空き家はあまり価格にこだわらずに、建物が劣化する前に早めに売却するのがよいかと思います。

今回は以上です。

 

 

 

住宅ローン金利、過去最低に

2016.3.1

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

3月になりました。住宅ローンの3月金利が発表されましたね。

日銀のマイナス金利政策が発表されてから住宅ローン金利に連動している10年物国債金利もマイナス水準にまで落ちていましたので、やはり住宅ローン金利も下がりました。

 

<大手銀行住宅ローン、金利引き下げ相次ぐ>

(平成28年3月1日 読売新聞)

『大手銀行は29日、3月の住宅ローン金利を発表した。三井住友銀行とみずほ銀行、りそな銀行の3行は10年固定型の優遇金利を前月より0.10%下げて、過去最低の年0.80%とした。3行は2月の途中で金利を年0.90%に下げていたが、3月からはさらに引き下げる。三菱東京UFJ銀行も3月から年0.80%に引き下げるため、4行が同水準で並ぶことになった。三井住友信託銀行は年0.50%で、4行よりもさらに低い水準だ。』

 

「もうこれ以上は下がらないだろう」と言われ続ける中、ずっと下がり続けているローン金利。ついに10年固定が1%切る水準になりました。全期間固定のフラット35の基準金利もまもなく発表されると思いますが、恐らく過去最低の1%近くになると思います。

もうすごいレベルですね。

銀行は全然儲からない水準になっています。

以前も書きましたが、住宅ローン金利が1%を切る水準になりますと、支払う利息額よりも住宅ローン減税の所得税の還付で受け取る額の方が上回る人が多くなります。実質的に「ローンを借りると家計にプラスになる」という「ローンのマイナス金利」状態ですね。

その分、景気回復の足取りも重たいようなので先行きに不安を感じている方も少なくないかかとは思いますが、少なくとも家づくりを考えている方にとっては絶好のタイミングということになります。消費税の増税も気になるところですしね。

 

さすがに、もうこれ以上は下がらないだろう!・・・と、とりあえず言っておきます。

 

 

 

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