分譲マンションがこれから抱える問題とは？

2018.5.22

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

マンション住まいの注意点についてコラムを書きましたのでご参考ください。

 

『分譲マンションの修繕が計画通りに進まない理由とは？』

 

■マンションの修繕が計画通りに進まない？

 今や日本全国に当たり前にある分譲マンションですが、日本でのその歴史はまだ50年ほどしかありません。かなり老朽化してきているマンションも増えている中、様々な問題が出てきているようですね。

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 ＜マンション修繕　目立つ誤算 　積立金増額、早めに対策を＞

（2018年5月19日付　日本経済新聞）

『マンションで暮らす人が避けて通れないのが修繕工事だ。屋上や外壁などを直す工事は十数年ごとに必要となり大きな出費となる。ここ数年は工事費の相場高騰などから、住民が月々払う修繕積立金だけでは費用を賄えないケースが増えてきた。修繕の計画や積立金の状況を把握し、早めに対策を考える必要がある。』

 

日本の分譲マンションのストックは633.5万戸（平成28年末時点）です。その内、築30年を超えるもの（昭和62年以前に建築）は172.7万戸とおよそ3割近くも存在します。

マンションは構造躯体の耐用年数が長く、適切なタイミングで丁寧に修繕を重ねていけば50年を超えても住居として十分機能すると言われています。しかし、その計画的な修繕がなかなか行われていないという記事です。これはマンションで暮らすすべての人たちが注意すべき点と言ってもいいですね。

 

■一番の要因は「修繕積立金の不足」

記事では、マンションの修繕計画が狂う原因として、工事コストの上昇やマンションの駐車場利用者の減少などを上げています。

たしかに今、建設業界は深刻な人手不足ですし、高性能化に伴い建設資材も上昇しています。建設コストは5年前より3割ほどアップしているというデータもあります。

また、多くの分譲マンションでは駐車場利用料の一部が積み立てられて、立体駐車場の維持・修繕費などに充てられています。最近では住民のクルマ離れから駐車場を借りる人が減少して、マンションの駐車場に空きが目立つようになっているようです。

その中でも、マンションの修繕計画が狂う一番の要因は「修繕積立金の不足」です。

記事では「修繕積立金だけでは修繕の費用を賄えず、融資に頼る例が多くなっている」としています。住宅金融支援機構によると、マンション管理組合への大規模修繕費用の融資額は年々増加していて、2013年度には全国で60億円程度だったものが、2016年には100億円を超えました。

また、東京カンテイによると、首都圏のマンションで分譲時に設定する修繕積立金の平均は1戸あたり月6,067円（2017年時点）。これは国土交通省が適正な修繕積立金の目安として設定している額の半分です。

修繕積立金の金額設定に問題があるケースは多く見受けられます。分譲当初は金額を低めに設定しておいて、年々引き上げていくケースですね。新築分譲の時に、高い修繕積立金を提示すると購入検討者から嫌がられてしまうからですね。

しかし、大規模修繕の段になって積立金が足りなくなったら、融資にせよ一時金にせよ結局居住者全員が負担することには変わりはないわけです。それであれば早めに必要資金を算出して、積立金を適正な額にしておくべきでしょう。

 ・・・というのが正論なのですが、ただ、これがなかなかうまくまとまらないようなのです。

 

 

■命に関わる耐震工事すら進まない

共用部分の大規模修繕は、原則、区分所有者および議決権各々の3/4以上の賛成が必要です。つまり、1/4以上の人が反対したら修繕できないわけですね。 

例えば「耐震補強工事」。

マンションが大地震で倒壊する、ということは現実的に起きることです。命に関わることですから耐震補強工事はなにより優先されると考えるのが一般的だと思います。

国土交通省の「マンション統計調査」（平成25年）によると、マンションに居住する53％が「耐震性に不安がある」と答えています。

耐震基準が厳格化された1981年以前に建てられた建物のことを「旧耐震」の建物といいますが、現在およそ104万戸のマンションが旧耐震です。その旧耐震のマンションの「耐震診断実施の有無、およびその結果」を見ると驚きます。

 

・「耐震診断をしていない」が　58.0%。←これも驚きですが、もっと驚くのが、

・「耐震診断をして耐震性がないと判断された」が全体の10.8%あるのですが、そのうち、耐震補強工事を実施したのは33％です。

つまり、耐震性がないと判断されたマンションの2/3は耐震工事を実施していないのです。

命に関わる耐震工事ですら住民の間で合意形成ができないのです。おそらく、修繕積立金が不足しているか、不足分の一時金を払いたくないか、もしくは払いたくてもお金がない、という住民が多いのでしょう。

これは、マンション住民が高齢化していることも関係していると思います。

「マンション統計調査」によると分譲マンション居住者の年齢は「60歳代以上」が50.1％です。ましてや旧耐震基準のマンションは築年数37年以上ですから、恐らく住んでいる方のほとんどは60歳以上でしょう。一般的に高齢者は収入が潤沢ではありません。その中で、次第に老朽化していくマンションの修繕費用を捻出し続けることは容易なことではないのでしょう。

これから高齢化がますます進む中、修繕や建て替えが進まず老朽化していくマンションは間違いなく増えていきます。社会問題となるかもしれませんね。

 

■マンションは「共同生活」。その注意点とは？

 マンションと一戸建の違いは、マンションは「共同生活である」ということです。

共同生活ですから、共用部分、例えば、エントランス、廊下、外壁、エレベーター、上下水配管などの建物全体や立体駐車場などの維持管理や修繕のコストはマンションの入居者みんなで負担しなければなりません。毎月支払っている「管理費・共益費」とか「修繕積立金」がそれです。

この維持・管理費や修繕積立金などの支払いは住宅ローンの返済が終わってもそこに住み続ける限り続きます。通常は築年数が経過して共用部分の老朽化が進むにつれて維持管理費や修繕費はかさんでいきますので、こうした費用負担は上昇していくことを想定しておいた方がいいと言われています。

マンション統計調査によると、37％の管理組合が「管理費・修繕積立金などの滞納がある」と答えています。この先、住民が高齢化していくともっと増えるかもしれません。

さらにその先に相続が起きた時に、相続した人がそのマンションに住まないと空き家になります。空き家になっても相続人が管理費・修繕積立金や修繕一時金を払ってくれればいいのですが・・・、恐らく不払いのケースは増えるでしょうね。

新しい人が入ってこないとダメになっていくのは一戸建も一緒です。

40～50年前につくられた郊外のニュータウンでゴーストタウン化しつつある街がある、という話はよく耳にします。ニュータウンでは地域住民が一緒に年齢を重ねます。そのうちに相続が起きます。相続人がその家に住まなくて、売りに出しても買い手がつかないとなると空き家になります。そうしていく内に地域コミュニティが維持できなくなります。

 マンションでも一戸建ての街でもコミュニティが維持されるには、新しい人が入ってきた方がいいのです。

今、古いマンションを購入してリノベーションして住む若い人が増えています。そういう「売れるマンション」は立地がよく、管理もしっかりされているマンションでしょう。利便性の高い立地にあるマンションなら新しい購入者が現われる可能性は高いでしょうし、空き家は少ないでしょうから管理費・修繕費も入ってきます。

しかし、郊外にあるような利便性のよくないようなマンションは売りに出しても売れにくい。次第に入居者が高齢化していってしまい維持管理に問題を抱えることになります。

 マンションを購入する場合には、長期修繕計画があるか、修繕積立金や管理費は適切か、また中古でも売れるような利便性の高い立地かどうか、といったことに注意した方がいいでしょうね。

（ハッピーリッチ・アカデミー第293号　平成30年5月22日付より）

https://www.happyrich.jp/

 

 

消費増税について

2018.5.15

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

消費増税の話が増えてきましたね。

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＜消費増税後に需要喚起　減税拡充、住宅車購入しやすく＞

（2018年5月15日付　日本経済新聞）

『2019年10月に予定する消費税増税に向け、政府がまとめる対策の原案が分かった。住宅や自動車の購入者に減税を実施し、増税後の買い控えを防ぐ。商品価格が急激に上がらないようにする対策も打ち出し増税ショックを軽減する。経済に万全の対策を用意することで、消費税率10％に引き上げやすい環境を整える。』

 

ご存知の通り、今8％の消費税の10％への増税が今から1年半後の2019年10月1日に予定されています。過去、3％→5％の時も、5％→8％の時も増税前に購入しておこうと考える人が一斉に行動する、いわゆる「駆け込み需要」が起きています。

特に大きな買い物である住宅や車などではその影響が大きく、特に増税後の「駆け込み需要の反動減」でしばらくまったくモノが売れなくなり、市場が一気に冷え込むことで産業界に大きな影響を与えてきました。

記事は、この駆け込み需要とその反動減の動きを抑えるために、購入者に増税分は減税することを検討しているというものですね。その対策予算として、『2％増税して得られる5兆円強のうち軽減税率や教育無償化に振り向ける約2兆円をさしひいた3兆円ほどを計上する構想』があると記事では書いています。

5兆円増税して3兆円減税対策するなら2％も増税しなくても、そもそも0.8％くらいの増税でいいじゃん、と思ってしまいますが…、とにかく財務省は増税したいのですから仕方がないですね。

 

あと、『商品価格が急激に上がらないようにする対策も打ち出す』とあります。

便乗値上げや逆の消費税還元セールなどを取り締まるとのことですね。ちゃんと8％から10％へ、きちっと2％を乗せることを徹底すると。

これもわからないではないですが、実はおかしな話だなぁといつも思います。

日本では「消費税」というのは特別な存在みたいで、「税率が上がるよ」となったら10月1日の午前0時きっかりに一律ですべての商品が2％上がります。でも頻繁に消費税（国によっては付加価値税ともいう）が上がったり下がったりしている欧米ではそんなことはありません。価格を引き上げる時期は業者任せでまちまちです。知らない間にするするっと上がっています。

普通、どんな商品でも原価である原材料価格は常に変動していて、例え原材料が上がっても最終価格を上げるかどうかは事業者次第ですよね。欧米では消費税も内部コストのひとつとしか見られていません。

だから、企業努力で上げない会社があってもいいし、逆に事前に上げたっていい。値上げも値下げも企業の判断です。

「いや消費税は税金だから」、と言う声があるかもしれませんが、酒税やたばこ税はいちいち表示しません。なにか消費税だけが特別なんです。とても大騒ぎをするんですね。

 

増税の度にいちいちこういう大騒ぎをするから、消費者があおられて駆け込みが起きたり、買い控えが起きたりするのではないでしょうか、という個人的所感でした。

 

ま、いずれにせよ、こういう記事が出始めたということは、やはり消費税上がりますね。

住宅をこれから建てる人にとっては、いくらローン減税があると言っても気になるところですね。

建物価格への消費増税は減税で軽減されたとしても新居へ移転にはその他にもお金がかかります。増税したら、家電製品から家具から引っ越し代に至るまですべて2％上がるわけですから無関心ではいられないでしょう。

あと1年半ですか。スケジュールを立てて計画的に考えることが大事ですね。