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ans代表 川瀬ブログ

2019年7月

土地のお値段の話

2019.7.19

いつもありがとうございます。ansの川瀬です。

私はよく勉強会で、「建物の建築価格はゆるゆると上がっていますが、土地の価格は最近は安定しています。」というような話をしています。

でも土地価格もしっかり上昇傾向にありますね。

 

先日、7月1日に2019年(令和元年)の路線価が発表されました。

結果は「全国平均で1.3%の上昇」ということでした。ここ数年、東京や横浜、大阪、名古屋といった大都市で土地価格が上昇していましたが、それが全国地方都市にも波及してきている感じです。

上昇率のトップ5をみると、

1位 那覇市(国際通り)39.2%

2位 大阪市(御堂筋)27.4%

3位 神戸市(三宮センター街)25.0%

4位 熊本市(下通り)21.3%

5位 京都市(四条寺町)20.0%

以下、札幌、仙台、横浜、福岡、さいたまと続きます。

インバウンド需要の強い地域が並んでいますね。ansのある熊本も地震からの復興需要と中心部の再開発で土地価格は上昇傾向です。

ただ、毎年7月1日に発表される路線価が「今年はこれくらい上がるだろうな」というのは大体わかっていました。

というのは、「路線価は公示地価の約8割」というおおよその目安があるからです。

 

では、ここで土地の価格のお勉強です。

土地は「一物四価」と言われます。ひとつの土地には4つの価格があるということです。

まず、①「実勢価格」。

つまり「時価」ですね。実際に売買される価格です。

次に、②「公示地価」。

国土交通省が毎年1月1日時点の更地の評価額として調査・鑑定するもので、だいたい3月下旬頃に発表されます。土地を売る時の査定でも参考にされる価格です。ただし、すべての土地を評価しているわけではなく、代表地点のみになります。取引価格の指標となる価格ですから、①の時価にも影響を与える価格ということですね。

そして、③「路線価」です。

公示地価の決定機関が国土交通省なのに対して、路線価は国税庁です。発表は毎年7月初旬。路線価は相続税や贈与税の計算の時に土地を評価する時に使う価格です。そして実は土地の価格ではなく、その名の通り道路の価格です。土地の前の道路の価格に土地面積を掛けて、相続税や贈与税の評価額を計算します。

この路線価はさきほど言ったように、3か月ほど先行して発表される公示地価のおよそ8割くらいが目安になります。

最後に、④「固定資産税評価額」です。

毎年4月頃に市町村から届く固定資産税の納税通知書に記載されている土地の価格です。固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの税金計算で使われます。固定資産税評価額の目安は公示地価のおおよそ70%です。3年おきに評価額が更新されます。

 

固定資産税は所有者(納税者)に通知される価格ですので、公示地価や路線価のように公表されていません。でも、これから買おうかなと考えている土地の固定資産税を推計することは出来ます。

前面道路の路線価に面積を掛けて、「相続税評価額」を出して、その価格を0.8で割ります。(←これがほぼ公示地価に近い価格)

その「公示価格に近い価格」に0.7を掛ければ固定資産税評価額(に近い価格)がわかるというわけです。

つまり、「路線価から計算した土地の価格」×7/8=固定資産税評価額、ですね。

 

土地は「相場もの」です。価格は常に変動しています。これから土地を買う方、売る方、また相続が起きそうな方は、関心を持って「土地の価格」を見ておいた方がいいでしょうね。

 

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