浜松市の中古マンション価格相場は？ マンションと一戸建てどちらがおすすめ？

浜松市はおとなり愛知県名古屋市ほど都会でもありませんし、「持ち家」と言えば一戸建てをイメージされる方も多いのではないでしょうか？
とは言え、駅から徒歩5分が良いなど様々な理由でマンションの購入を検討される方のために、今回は中古マンションと中古戸建の相場と、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

 

目次

 

1.中区
2.東区
3.西区
4.南区
5.北区
6.浜北区
7.天竜区
8.中古マンションのメリット・デメリット
9.中古戸建のメリット・デメリット
10.まとめ

中古マンションと中古戸建の大きな違いは「土地」が価格に含まれているかどうか。
中古マンションは物件そのものの価値が価格になっていると言っても過言ではありませんが、中古戸建は土地代も含まれている分、築年数や状態などで建物の価値がほとんど無い場合でも高額になっている物件があります。
そのあたりも考慮して見て行きましょう。

 

1.中区

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中区は浜松駅や遠州鉄道の駅があるため、築浅のマンションも多いですし間取りも一人暮らし向けからファミリー向けまで様々です。
築11年～20年で見るとマンションも戸建も価格はほとんど変わりませんが、築年数31年以上のマンションが1000万を切っているのに対し、中古戸建が倍くらいの価格をキープしているのも、土地付きだからと言うことでしょう。

 

2.東区

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※「-」… 物件数が少なく集計不可

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東区は中区ほど大型のマンションは多くなく、築浅の物件の空きも少ないようです。
マンションに関しては中区と比較すると同じ築年数でも東区の方が割安となっています。
しかし、戸建となると建物の大きさが同じだとしても土地の面積が広いケースも多く、中区と大差はないようです。
とにかく駐車場の台数が必要と言う場合は、東区の戸建から探すといいでしょう。

 

3.西区

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※「-」… 物件数が少なく集計不可

 

西区は、マンションに関しては東区と同じ傾向ですが、戸建に関しては築21年～30年でも中区や東区より高額になっている傾向にあります。
これは、土地の面積が大きいことに加え家も大きいため、このような結果となりました。
町並みもそのようになっているところが多く、広い家・広い土地を探すなら最適かもしれません。

 

4.南区

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※「-」… 物件数が少なく集計不可

 

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南区も高塚駅や天竜川駅に至近の地域もありますが、マンションの棟数はグッと減ります。
とは言え、価格は他の地域と大差はないようです。
戸建を見ると、築年数も築浅から31年以上の物件まで、面積も1人暮らし向けからファミリー向けまで多種多様です。
価格も様々ですが、エリアで絞れば物件の状態と予算感はある程度つかめるでしょう。

 

5.北区

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※「-」… 物件数が少なく集計不可

 

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※「-」… 物件数が少なく集計不可

 

 

北区のマンションはさらに物件数が少なくなります。
築浅かファミリー向けをお探しの方はなかなか出会えないかもしれません。
戸建はありますが、土地も広く建物も大きい物件が多いためか他区と差が無い価格になっています。
南区同様、エリアによって相場観が全く違うので、まずはエリアで絞るのがいいでしょう。

 

6.浜北区

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※中古マンションは物件数が少なく集計不可
※「-」… 物件数が少なく集計不可

 

浜北区は開発が進み新築一戸建ては多くなってきましたが、中古マンションは現状ではなかなか出会えません。
戸建の価格は他の区と大差ないですが、比較的ファミリー向けの間取りの物件が多いようです。
どうしても浜北区に住みたい場合はこれからに期待して待つか、戸建を検討する方がいいでしょう。

 

7.天竜区

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※中古マンションは物件数が少なく集計不可
※「-」… 物件数が少なく集計不可

 

天竜区もマンションに出会える機会は少ないでしょう。
とは言え、戸建の件数も他区ほど多くはありません。
戸建の10年以下および面積81㎡～100㎡・101㎡以上の価格には、築2年など新築ではなくなった「未入居」の物件も含まれるので、比較的高めとなっていますが、入居履歴のある物件に限れば81㎡～100㎡で690万円、101㎡以上で975万円に下がります。
天竜区でお探しの場合は、全ての物件に目を通して判断した方がよさそうです。

 

8.中古マンションのメリット・デメリット

メリット
・戸建を建てにくいエリアに住むこともできる
・管理は管理会社がやってくれる
・築年数が経っていても比較的売却しやすい

駅の近くなどで一戸建て用の土地が売りに出ない場所や、一戸建ては建てられない区域などでも、マンションが建っていればそこに住むことができます。
管理も管理費さえ払えば適宜のタイミングで耐震工事や改修工事を計画・実施してくれますし、戸建のようにお庭や駐車場の草取りに追われることもありません。
築年数が経っていても建物としての価値は落ちにくいですし、需要の多いエリアや広さであれば比較的売却もし易いと言えるでしょう。

デメリット
・管理費、修繕積立金、駐車場代は住んでいる間中払う必要がある
・マンション内駐車場の台数を増やすことが難しい場合も多い
・上下左右の隣人関係は戸建以上に気を遣う

マンションの管理費や修繕積立金および駐車場代の合計金額は物件の規模や仕様によっても異なりますが2万円～3万円台が多く、築年数が経つに従って値上げされることもあります。
管理費等は住んでいる限り払い続ける費用なので、販売価格が安い物件でも管理費等も含めた生涯払う合計金額にも目を向けて検討しましょう。
駐車場についても形態は様々ですが、1邸2台までなどの台数制限があり、それ以上に確保するのが難しい場合も多々あります。
外部の月極駐車場を借りると、例えば浜松駅の近くなら5,000円～20,000円も毎月の支払いが増えることになります。

 

9.中古戸建のメリット・デメリット

メリット
・新築を購入するより安く希望エリアに住むこともできる
・リフォームやリノベーションで使い勝手のいい間取りにすることもできる
・更地ではなかなか売りに出ないエリアに住むこともできる

新築を土地から購入して建築する場合に比べると、同じエリアでも中古であれば安く済ませられることも多いです。
そこで浮いた費用でリフォームやリノベーションを行い、自分たちに合った間取りに変更することもできます。
また、比較的新しい分譲地内などが更地で売りに出るケースは少ないですが、転勤などの理由で中古物件として築浅の物件が売りに出ることはよくあります。
町並みが気に入った、小学校区は変えられないなど建物より土地のエリア優先であれば、出るかもわからない更地を待つより中古戸建を検討するのもいいでしょう。

デメリット
・メンテナンスやランニングコストなどの維持費が新築より高額になる場合もある
・リフォーム前提で購入しても希望通りのリフォームができない場合もある
・耐震性など内覧だけでは分からない不安要素がある

購入金額は新築よりも抑えされるとお伝えしましたが、気をつけたいのはマンション同様に将来かかる費用です。
築15年の物件でも元の家主が何もメンテナンスをしておらず、購入した後も何も手を入れずそのまま住めば、10年～15年後には屋根や外壁などのメンテナンスが必要になる場合もあるでしょう。
また、どんな物件でも思い通りの間取りに変更できるわけではなく、耐震性なども含め建物の調査をしてみたら希望は叶わなかったと言う事例もあるので注意が必要です。

 

10.まとめ

いかがでしたでしょうか？
マンションでも戸建でも、新築にはない魅力もある一方、妥協しなければいけないところもあり一長一短ですが、購入金額だけに惑わされずランニングコストなど生涯支払う合計金額も考慮する必要があるのは明白です。
住宅ローンを組むのであれば銀行の選定や審査も必要になりますし、購入と同時にリフォームをするなら施工会社も見つけなければなりません。
これらは中古だから新築より簡単と言うものでもありませんので、全てを自分で行うのが大変と言う方は、ぜひans（アンズ）浜松柳通り店・静岡南店にご相談ください。

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